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Crédit immobilier : au Smic, vous pouvez emprunter 100 000 euros

Le Prêt à taux zéro (PTZ) sera reconduit pour 4 années supplémentaires, de 2018 à 2021, mais sur un périmètre géographique modifié et avec des modalités ajustées. L’Argent&Vous revient en détail sur les dernières évolutions annoncées par le gouvernement le 6 octobre au congrès de la Fédération Française du Bâtiment.

Entre 2010 et 2020, la capacité d’emprunt d’un salarié au Smic a augmenté de 50%, à près de 100 000 euros sur 25 ans. Mais cela ne signifie pas nécessairement qu’il peut acheter un logement plus grand…

Un salarié rémunéré au salaire minimum de croissance (Smic) peut désormais emprunter 99 411 euros sur 25 ans, d’après une étude d'un courtier national parue ce vendredi, contre 66 367 euros en 2010. En 2020, les banques acceptent donc de lui prêter 50% de plus qu’il y a 10 ans. Que s’est-il passé entre temps ?

Revalorisé chaque année avec l’inflation, le Smic a progressé de 15% depuis 2010, passant de 8,86 euros bruts de l’heure à 10,15 euros depuis le 1er janvier. De 1 056 euros nets par mois en 2010, un salarié au Smic touche désormais 1 219 euros. De quoi lui permettre de rembourser une mensualité de crédit un peu plus importante. Mais, comme le souligne le courtier immobilier, c’est avant tout la chute des taux d’intérêt qui est à l’origine de l’augmentation de sa capacité d’emprunt. Il peut espérer s’endetter à moins de 1,60% sur 25 ans en moyenne, contre 4% hors assurance en 2010.
La superficie des logements pas automatiquement réhaussée

Toutefois, ce n’est pas parce que les ménages modestes peuvent emprunter davantage qu’ils peuvent acheter plus grand… En effet, à mesure que les taux ont chuté, les prix de l’immobilier ont bondi. La palme revenant à Bordeaux où le prix du mètre carré a été multiplié par 2 en une décennie. Résultat, un salarié au Smic, qui pouvait acheter un logement de 30 m2 en 2010, doit désormais se limiter à 23 m2 (1). Les Lyonnais s’avèrent aussi moins bien lotis avec une perte de 2m2 de pouvoir d’achat immobilier, à 22m2 en 2020. Il en va de même à Paris où, avec un budget de 100 000 euros, on peut acheter seulement 9,7 m2…

A l’inverse, dans les villes où les prix de l’immobilier ont évolué plus modérément, les petits revenus sortent gagnants. A Grenoble, à Rouen ou encore à Marseille, un salarié au Smic peut désormais acquérir un logement dépassant 40m2, alors qu’il pouvait acheter moins de 30 mètres carrés il y a 10 ans. D’après un courtier national, le pouvoir d’achat immobilier des Toulousains au Smic (35m2 en 2020), des Strasbourgeois (36m2) et des Montpelliérains (37m2) a aussi augmenté.

Marie-Eve FRÉNAY
© MoneyVox / MEF / Janvier 2020

Les frais de notaire pour un achat immobilier

Les « frais de notaire » sont composés de trois catégories de frais distinctes.

Les taxes ou les droits dus au Trésor Public. Le notaire encaisse ces montants pour le compte de l'Etat. Ce sont les droits d'enregistrement ou droits de mutation, la taxe de publicité foncière, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)...

Les émoluments (ou honoraires) du notaire. C'est la rémunération du notaire qui est calculée suivant des barèmes fixes ou proportionnels déterminés par un arrêté de 2016. On y retrouve les émoluments pour l'ensemble des actes et prestations réglementés, comme la rédaction d'un acte de vente ou l'inscription d'une garantie hypothécaire, en matière immobilière. D'autres prestations ne sont toutefois pas réglementées, à l'image de la négociation de bien, dont les honoraires sont fixés librement par chaque notaire.

Les débours. C'est le remboursement des dépenses engagées par le notaire en relation avec l'acquisition : extrait du cadastre, salaire du conservateur des hypothèques (inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente), pièces administratives, syndic de copropriété, géomètre-expert...

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Le calcul des frais de notaire est complexe. Habituellement, les professionnels de l'immobilier ou du financement utilisent des barèmes simplifiés, comme le Barème Rapide Langloÿs, ou des versions électroniques.

Un barème simplifié ou informatisé est également utilisé lors de l'acte de vente chez le notaire. Les frais seront alors comptabilisés comme une provision sur frais d'actes notariés et donneront lieu par la suite à une régularisation du trop-perçu.

Les montants que vous aurez à payer au notaire diffèrent notamment selon le caractère neuf ou ancien de l’achat immobilier :

Frais de notaire pour un achat dans l’ancien : pour l’acquisition d’un logement dans l’ancien, il faut compter entre 7 et 11% de frais de notaire

Frais de notaire pour un achat dans le neuf : si vous investissez dans un programme immobilier neuf, les frais de notaire seront moins élevés. Comptez entre 2 et 4% du montant de l’opération.
En cas de prêt garanti par une hypothèque, il faudra ajouter également environ 2% du montant emprunté.

Comment simuler vos frais de notaire ?

Pour calculer vous-même la somme que vous aurez à verser au notaire en fonction de votre projet immobilier, vous pouvez utiliser le calculateur de la chambre des Notaires de Paris.

Voici, pour illustration, deux simulations réalisées en juin 2019 :

Pour l'achat d'un logement ancien à Rennes, d'une valeur de 200 000 euros, avec un emprunt sans garantie hypothécaire et sans négociation chez le notaire, les frais estimés sont de 15 900 euros (toutes taxes comprises), représentant 7,95% du prix d'achat. Les frais se décomposent en : 3 400 euros (TTC) d’émoluments pour le notaire (2 033 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités et 567 euros de TVA), 11 613 euros de droits d’enregistrement pour le Trésor public, 200 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 600 euros de débours.

Pour l'achat d'un logement en l'Etat futur d'achèvement (VEFA) de 400 000 euros à Bordeaux, sans emprunt hypothécaire et sans négociation, l’estimation des frais de notaire s'élève à 8 800 euros (TTC), soit 2,20% du prix d'acquisition. Les frais se découpent en : 5 353 euros (TTC) d’émoluments pour le notaire (3 661 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités, 892 euros de TVA), 2 383 euros de taxe de publicité foncière, 400 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 600 euros de débours.

Ce qu’avait changé la Loi Macron en 2015

Le calcul des émoluments du notaire, qui ne représentent donc qu’une partie des frais d’acquisition d’un bien, a été révisé par la Loi Macron (Loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques d'août 2015), au grand dam des professionnels du secteur. Le barème, globalement stable depuis 1978, avait été légèrement diminué :
Émoluments des notaires pour l'acquisition d'un bien immobilierTranches d'

Taux applicable
à compter du 1er mai 2016
de 0 à 6.500 euros       3,945%
de 6.500 à 17.000 euros      1,627%
de 17.000 à 60.000 euros       1,085%
plus de 60.000 euros        0,814%

Autres changements apportés par cette loi : les notaires peuvent effectuer une remise sur une partie de leurs émoluments, et pour les mutations immobilières (achat, donation, succession), le total de leurs honoraires a été limité à 10% de la valeur du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 euros.

Prêt à taux zéro : les barèmes de 2020

Le Prêt à taux zéro est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété. Il permet de financer l'acquisition d'un logement neuf ou d'un logement ancien sous certaines conditions, notamment de ressources et de localisation. Retrouvez les principales modalités financières du PTZ qui sont applicables aux offres en 2020.

Prêt à taux zéro : qu’est-ce que c’est ?

Le Prêt à taux zéro est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété. Il permet de financer l'acquisition d'un logement neuf ou d'un logement ancien sous certaines conditions, notamment de ressources et de localisation. Retrouvez les principales modalités financières du PTZ qui sont applicables aux offres en 2020.
Prêt à taux zéro : qu’est-ce que c’est ?
Prêt à taux zéro plus (logo du gouvernement)

Le prêt à taux zéro est réservé aux personnes qui financent l'acquisition de leur première résidence principale (les « primo-accédants »). Plus exactement, il est dédié aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l'offre de prêt ainsi qu'aux personnes en invalidité, handicapées ou victimes de catastrophes.

Le bien immobilier concerné par le prêt doit devenir obligatoirement la résidence principale des personnes déclarées dans l'opération. Par ailleurs, pour ouvrir droit au PTZ, le logement acquis doit respecter certaines conditions concernant son état et sa localisation géographique. En 2020, le PTZ peut ainsi s'obtenir pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf (toutes zones géographiques confondues), pour l'achat d'un logement ancien avec travaux (dans les zones B2 et C uniquement) ou encore pour le rachat d'un logement social par son locataire (dans toutes les zones). A noter que l'achat d'un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation de grande ampleur peut être assimilé à l'acquisition d'un logement neuf. En revanche, l’acquisition d’un bien ancien sans travaux est donc complètement exclue du dispositif.

Quelles conditions de ressources pour le PTZ ?

L'accès au Prêt à taux zéro est soumis à des conditions de ressources. Le montant total des ressources à prendre en compte pour l'offre de PTZ est actuellement le plus élevé des deux montants suivants :

La somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt (c'est-à-dire ceux de l'année fiscale 2018, déclarés et payés en 2019, pour une offre émise en 2020).
Le coût total de l'opération d'achat immobilier divisé par 9.

Voir également les cas particuliers des revenus à prendre en compte dans le PTZ.

En cas de ressources supérieures au montant fixé par le barème ci-dessous, l'emprunteur ne peut pas prétendre obtenir un prêt à taux zéro.
Plafond de ressourcesNombre de personnes   Zone A   Zone B1   Zone B2   Zone C
1   37.000 €   30.000 €   27.000 €   24.000 €
2   51.800 €   42.000 €   37.800 €   33.600 €
3   62.900 €   51.000 €   45.900 €   40.800 €
4   74.000 €   60.000 €   54.000 €   48.000 €
5   85.100 €   69.000 €   62.100 €   55.200 €
6   96.200 €   78.000 €   70.200 €   62.400 €
7   107.300 €   87.000 €   78.300 €   69.600 €
8 ou plus   118.400 €   96.000 €   86.400 €   76.800 €
Quel montant pour le Prêt à taux zéro ?

Le montant du PTZ est calculé en multipliant le montant de l'opération par une quotité (c'est-à-dire un pourcentage maximum du coût total de financement).
Montant de l'opération

Le montant de l'opération englobe le coût de l'opération d'acquisition du bien, incluant notamment les travaux (hors eco-ptz) et les frais d'agence dans l'ancien ou le coût du terrain dans le neuf, mais à l'exclusion des frais de notaire (frais d'acte notarié, frais de garantie) et des frais bancaires (des autres prêts). Voir ce qui est retenu dans le montant total de l'opération en PTZ.

Le montant de l'opération retenu pour calculer le montant du PTZ est limité par les plafonds réglementaires suivants :
Montant maximum retenu pour l'opération Nombre de
personnes

Zone A   Zone B1   Zone B2   Zone C
1   150.000 €   135.000 €   110.000 €   100.000 €
2   210.000 €   189.000 €   154.000 €   140.000 €
3   255.000 €   230.000 €   187.000 €   170.000 €
4   300.000 €   270.000 €   220.000 €   200.000 €
5 et plus   345.000 €   311.000 €   253.000 €   230.000 €

La quotité

La quotité à appliquer sur le montant retenu de l'opération est fonction du caractère neuf ou ancien du logement, de la zone géographique et de la performance énergétique de ce logement.

   Zone A   Zone B1   Zone B2   Zone C
Logement neuf   40%   40%   20%   20%
Ancien avec travaux   -   -   40%   40%
Revente HLM   10%   10%   10%   10%

A noter qu'il n'est pas possible d'obtenir un PTZ en zone A ou B1 pour financer un logement ancien avec travaux.
Plafond du montant du PTZ

Le montant du PTZ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts, d'une durée de deux ans et plus, finançant l'opération. Autrement dit :

par rapport au montant retenu de l'opération, le PTZ ne doit pas représenter plus de la moitié du financement,
plus l'apport personnel est important, plus le montant du PTZ sera réduit.

Quelle durée de remboursement du prêt à taux zéro ?

Les durées de remboursement du Prêt à taux zéro s'échelonnent de 25 ans (pour les ménages les plus modestes) à 20 ans (pour les plus aisées des personnes éligibles) avec 3 profils différents de remboursement, qui comportent une période de différé total, respectivement de 15, 10 et 5 ans.
Les différents profils de remboursementProfil   Durée totale de
remboursement du PTZ   Période 1   Période 2
Durée   Capital à
rembourser   Durée   Capital à
rembourser
1   25 ans   15 ans   0%   10 ans   100%
2   22 ans   10 ans   0%   12 ans   100%
3   20 ans   5 ans   0%   15 ans   100%

La détermination du profil de remboursement à utiliser dépend, d'une part, du montant total des ressources (voir en haut de page) divisé par un coefficient familial, et d'autre part, du caractère neuf ou ancien du logement et de sa localisation géographique. Le profil est ainsi déterminé en fonction du tableau suivant :
Détermination du profil de remboursement à appliquerNuméro de
profil Logement neuf ou ancien

Zone A   Zone B1   Zone B2   Zone C
1   ≤ 22.000 €   ≤ 19.500 €   ≤ 16.500 €   ≤ 14.000 €
2   ≤ 25.000 €   ≤ 21.500 €   ≤ 18.000 €   ≤ 15.000 €
3   ≤ 37.000 €   ≤ 30.000 €   ≤ 27.000 €   ≤ 24.000 €

Exemple : un couple sans enfants ayant un revenu fiscal de référence de 34 000 euros pour un logement neuf en zone A. Le revenu à prendre en compte pour déterminer le profil de remboursement est de 24 286 euros (soit 34 000 divisé par 1,4), ce qui correspond à un profil numéro 2.
Quelle modulation possible pour le PTZ ?

Il est possible de moduler le PTZ, à la demande de l'emprunteur (voir l'attestation à fournir) :

en réduisant au maximum de moitié le montant du PTZ lorsque le total des périodes de remboursement est inférieur ou égal à 8 ans.
en réduisant la première période de remboursement jusqu'à un minimum de 4 ans.

Voir également le lissage de crédit avec un PTZ
PTZ : comment faire une simulation ?

Pour déterminer si vous avez droit au Prêt à taux zéro, Moneyvox met à votre disposition un simulateur. En renseignant votre situation familiale (nombre de personnes du foyer et revenu fiscal de référence), les caractéristiques de l’acquisition (logement neuf, ou ancien avec travaux, ou achat logement HLM ; et zone géographique du bien), et les éléments concernant le financement du bien (montant total de l’opération et montant du crédit), vous obtiendrez une réponse sur votre éligibilité au PTZ et sur son montant maximum.

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